Calculadora de pagos extra a la hipoteca

Por qué un pago adicional rinde tanto

En un préstamo amortizado, el interés de cada mes se calcula sobre el saldo que todavía debes. Tu cuota normal ya cubre ese interés y un poco de capital. Pero cualquier dinero que pagues por encima de la cuota no tiene interés que cubrir: va íntegro a bajar el capital. Y al bajar el capital hoy, desaparecen todos los intereses que ese dinero habría generado en cada uno de los meses que faltan. Por eso un pago adicional modesto produce un ahorro que casi siempre sorprende.

Esta calculadora modela préstamos de Estados Unidos con tasa fija y cuota nivelada, que es como funcionan las hipotecas de 15, 20 y 30 años del mercado estadounidense.

Cómo usarla

Escribe el saldo actual del préstamo (no el monto original, si ya llevas años pagando), la tasa anual de tu contrato y los años que te faltan. Después escribe la cifra que estás pensando agregar en pago adicional mensual. La calculadora te muestra la nueva fecha de liquidación, el tiempo que adelantas y los intereses ahorrados, comparados siempre contra el mismo préstamo sin pago adicional.

Cómo se aplica el pago adicional

La calculadora supone que tu pago adicional se aplica a capital cada mes, de forma constante, desde la primera cuota. Ese supuesto importa en la práctica: en Estados Unidos, si mandas dinero de más sin instrucción, muchos administradores lo aplican como “pago anticipado” de la siguiente cuota o lo dejan en una cuenta suspendida, y así no reduce el capital ni te ahorra intereses. Cuando hagas un pago extra, indica expresamente que se aplique al capital (apply to principal) y verifica en tu siguiente estado de cuenta que el saldo bajó.

Ejemplo práctico

Un préstamo de USD 300,000 al 6.5 % a 30 años tiene una cuota de USD 1,896.20 y genera USD 382,637 de intereses si lo pagas tal cual. Si agregas USD 200 cada mes, pagas USD 2,096.20 en total, lo liquidas en 23 años y 1 mes en lugar de 30 años y te ahorras USD 103,450 en intereses. Dicho de otro modo: USD 200 al mes durante los primeros años te compran casi siete años de libertad.

Cuánto cambia según el pago adicional

Esta tabla toma el mismo préstamo de USD 300,000 al 6.5 % a 30 años y solo cambia el pago adicional. Fíjate en que el ahorro no crece de forma proporcional: los primeros dólares son los que más rinden.

Con USD 100 al mes el préstamo se liquida en 26 años y ahorras USD 60,996; con USD 500 termina en 17 años y 6 meses y el ahorro llega a USD 179,762.

Por qué conviene empezar temprano

Un pago adicional vale más mientras más meses le queden al préstamo, porque el interés que elimina se acumula durante todo ese tiempo. Los mismos USD 200 aplicados en el año 25 de una hipoteca de 30 años apenas mueven la aguja: quedan pocos meses de interés por evitar y el saldo ya es pequeño. Si vas a hacer el esfuerzo, hacerlo pronto multiplica el resultado.

Tres formas de pagar de más

Una cantidad fija cada mes. Es la que modela esta calculadora y la más fácil de sostener: redondea la cuota hacia arriba, por ejemplo de USD 1,896.20 a USD 2,000.

Pagos quincenales. Pagar media cuota cada dos semanas da 26 medias cuotas al año, es decir 13 cuotas completas en vez de 12. El efecto se parece al de un pago adicional de una doceava parte de la cuota al mes. Ojo: algunas empresas cobran por inscribirte en un plan quincenal, y puedes lograr lo mismo gratis dividiendo la cuota entre 12 y mandando esa diferencia cada mes.

Abonos únicos. Un bono, un reembolso de impuestos o un aguinaldo aplicado directo a capital también recorta el plazo. Para estimarlo aquí, baja el monto del préstamo por el importe del abono y deja el mismo plazo restante.

Antes de acelerar el préstamo

Pagar la hipoteca más rápido es una de las mejores inversiones de bajo riesgo que existen, pero no siempre es la primera. Antes conviene tener un fondo de emergencia, liquidar deudas con tasas más altas —una tarjeta de crédito al 22 % cuesta mucho más que una hipoteca al 6.5 %— y aprovechar el aporte que iguala tu empleador en un plan de retiro, si lo hay. Revisa también que tu contrato no tenga penalización por pago anticipado; en Estados Unidos es poco común en hipotecas actuales, pero sí aparece en algunos préstamos.

Tabla de cuotas de referencia, por si estás comparando el préstamo base antes de decidir cuánto agregar:

Fuentes

• CFPB: Su conjunto de herramientas para préstamos hipotecarios (guía paso a paso, en español, PDF)
• FTC en español: Préstamos e hipotecas
• USAGov en español: Vivienda
• CFPB: Mortgages (en inglés)
• Freddie Mac: Primary Mortgage Market Survey, tasas hipotecarias semanales (en inglés)