Calculadora de préstamo con garantía hipotecaria

Qué es pedir prestado contra tu casa

El valor acumulado de tu vivienda (lo que en inglés llaman equity) es la parte de la casa que ya es realmente tuya: el valor de mercado menos lo que todavía debes de la hipoteca. Si tu casa vale USD 400,000 y debes USD 250,000, tienes USD 150,000 de valor acumulado. Un préstamo con garantía hipotecaria te entrega una parte de ese valor en efectivo, de una sola vez, y lo devuelves en cuotas fijas.

Como tu casa queda de garantía, la tasa es mucho más baja que la de una tarjeta o un préstamo personal. Ese es el atractivo, y también el riesgo: si dejas de pagar, el prestamista puede iniciar una ejecución hipotecaria sobre tu vivienda. Esta calculadora modela los préstamos de Estados Unidos, donde este producto se conoce como home equity loan o segunda hipoteca.

Cómo usarla

Escribe el monto solicitado, la tasa anual y el plazo. La mayoría de los prestamistas estadounidenses te permite llegar a un 80 % o 85 % de relación préstamo-valor combinada: la suma de tu hipoteca actual más el nuevo préstamo no puede pasar de ese porcentaje del valor de la casa. Con una casa de USD 400,000, una hipoteca de USD 250,000 y un límite de 85 %, el máximo sería alrededor de USD 90,000.

Ejemplo práctico

Pides USD 50,000 a una tasa anual de 8 % a 15 años. La cuota mensual es de USD 477.83, pagarías USD 36,008 de intereses y USD 86,008 en total. Recuerda que esta cuota se suma a la de tu hipoteca principal: son dos pagos cada mes, no uno.

Cómo cambia el costo según el plazo

A 5 años la cuota es alta (USD 1,013.82) pero el interés total se queda en USD 10,829. A 20 años la cuota baja a USD 418.22 y el interés sube a USD 50,373: prácticamente el doble del monto prestado en intereses. Con la casa de por medio, conviene el plazo más corto que puedas sostener.

Tabla de cuotas

Préstamo fijo o línea de crédito

Hay dos formas de usar el valor acumulado. El préstamo con garantía hipotecaria te da todo el dinero de una vez, con tasa fija y cuota fija: es lo que calcula esta página, y es lo adecuado cuando sabes exactamente cuánto necesitas, por ejemplo para consolidar deudas o pagar una obra con presupuesto cerrado.

La línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) funciona más como una tarjeta: tienes un límite, dispones de lo que necesitas durante un periodo de disposición de unos diez años y pagas intereses solo sobre lo que usaste. Su tasa suele ser variable, así que la cuota puede subir. Además, al terminar el periodo de disposición empieza el periodo de amortización y la cuota da un salto, porque a partir de ahí pagas capital e intereses. Es más flexible, pero menos previsible.

Costos de cierre y otros cargos

Aunque sea una segunda hipoteca, sigue siendo una hipoteca: hay avalúo, búsqueda de título, cargos de originación y, en muchos estados, impuestos de registro. Algunos prestamistas ofrecen “sin costos de cierre” y los recuperan con una tasa más alta o con una cláusula que te los cobra si cancelas el préstamo en los primeros dos o tres años. Pregunta siempre por la tasa anual y por el detalle de los costos de cierre, no solo por la tasa de interés.

Una protección útil del sistema estadounidense: en la mayoría de los préstamos con garantía sobre tu vivienda principal tienes un derecho de rescisión de tres días hábiles después de firmar, durante los cuales puedes cancelar la operación sin penalización.

Cuándo tiene sentido y cuándo no

Tiene sentido para algo que conserve o aumente el valor de tu patrimonio: una remodelación importante, consolidar deuda cara con un plan serio de no volver a endeudarte, o un gasto grande e inevitable. Tiene mucho menos sentido para vacaciones, un auto o gastos corrientes: estarías poniendo tu casa como garantía de algo que se consume en meses y que seguirás pagando durante quince años.

Un punto importante si piensas consolidar tarjetas: convertir deuda sin garantía en deuda garantizada por tu casa baja la tasa, pero cambia la naturaleza del riesgo. Una tarjeta impagada daña tu crédito; una segunda hipoteca impagada puede costarte la vivienda.

Fuentes

• FTC en español: Préstamos e hipotecas
• USAGov en español: Vivienda
• CFPB: Su conjunto de herramientas para préstamos hipotecarios (guía paso a paso, en español, PDF)
• CFPB: Mortgages (en inglés)
• Freddie Mac: Primary Mortgage Market Survey, tasas hipotecarias semanales (en inglés)