Calculadora: ¿rentar o comprar?
Compara las dos opciones por el patrimonio neto que te dejan después de los años que pienses quedarte. La calculadora invierte la diferencia de la opción más barata cada mes y te dice en qué año comprar empieza a ganar. Modela el mercado de Estados Unidos.
Por qué comparar patrimonio neto y no solo el pago mensual
La comparación habitual entre rentar y comprar mira la mensualidad y termina ahí. Es una mala comparación: el pago de una hipoteca construye capital, pero el pago inicial y los costos de cierre son dinero que deja de estar invertido, y ser propietario trae impuestos, seguro y mantenimiento que el inquilino no paga.
Esta calculadora compara el patrimonio neto de cada camino. Si compras: el valor de la casa, menos los costos de venta, menos el saldo del préstamo, más lo que hayas podido invertir. Si alquilas: el pago inicial y los costos de cierre invertidos desde el primer día, más lo que ahorras cada mes en que alquilar sale más barato. Es la comparación honesta, porque le da a cada opción el mismo dinero.
Modela el mercado de Estados Unidos: costos de cierre y de venta como porcentaje del precio, impuesto predial anual sobre el valor y las hipotecas fijas a 15, 20 o 30 años.
Cómo usar la calculadora
En Comprar ingresa el precio, el pago inicial en porcentaje, la tasa, el plazo, el impuesto predial, el seguro, el mantenimiento, las cuotas de HOA, los costos de cierre, los costos de venta y la plusvalía anual esperada. En Alquilar, el alquiler mensual, su aumento anual y el seguro del inquilino. En Ambos casos, el rendimiento de las inversiones y los años que te quedarás.
El rendimiento de las inversiones es el supuesto que más gente pasa por alto y el que más mueve el resultado: es lo que gana el dinero que no pusiste en la casa.
Cómo se calcula
La calculadora simula mes a mes durante 30 años. Cada mes compara el costo de ser propietario (pago hipotecario más impuesto, seguro, mantenimiento y HOA) con el costo de alquilar, y quien gasta menos invierte la diferencia al rendimiento que indicaste. El punto de equilibrio es el primer año a partir del cual comprar queda igual o por encima de alquilar y se mantiene así hasta el año 30.
Ejemplo práctico
Casa de $400,000.00 con 20 % de pago inicial, tasa del 6.75 % a 30 años, impuesto predial del 1 %, seguro de $2,000.00 al año, mantenimiento del 1 %, costos de cierre del 3 %, costos de venta del 6 %, plusvalía del 3 % anual; frente a un alquiler de $2,300.00 con aumentos del 3 % anual y seguro de inquilino de $180.00 al año; con un rendimiento de inversiones del 6 % y 7 años de permanencia.
El resultado: alquilar sale mejor por $14,507. A los 7 años, el patrimonio neto comprando sería de $171,913 y alquilando, de $186,420. El pago hipotecario es de $2,075.51, pero el costo real de ser propietario el primer mes es de $2,908.85, frente a $2,315.00 de alquilar. El punto de equilibrio llega en el año 10.
Año por año
| Año | Alquiler pagado | Costos de ser propietario | Capital tras la venta | Patrimonio comprando | Patrimonio alquilando | Comprar − alquilar |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $27,780 | $34,906 | $70,690 | $70,690 | $104,840 | -$34,150 |
| 2 | $28,613 | $35,206 | $85,957 | $85,957 | $117,903 | -$31,946 |
| 3 | $29,472 | $35,515 | $101,825 | $101,825 | $131,185 | -$29,359 |
| 4 | $30,356 | $35,833 | $118,325 | $118,325 | $144,682 | -$26,357 |
| 5 | $31,267 | $36,161 | $135,485 | $135,485 | $158,391 | -$22,906 |
| 6 | $32,205 | $36,499 | $153,336 | $153,336 | $172,306 | -$18,969 |
| 7 | $33,171 | $36,847 | $171,913 | $171,913 | $186,420 | -$14,507 |
La diferencia se cierra poco a poco: de -$34,150 el primer año a -$14,507 el séptimo. Los costos de cierre y de venta son los que hacen tan caro comprar para irse pronto.
Cuánto tiempo hay que quedarse
| Años | Patrimonio comprando | Patrimonio alquilando | Resultado |
|---|---|---|---|
| 3 | $101,825 | $131,185 | Alquilar, por $29,359 |
| 5 | $135,485 | $158,391 | Alquilar, por $22,906 |
| 7 | $171,913 | $186,420 | Alquilar, por $14,507 |
| 10 | $232,349 | $229,885 | Comprar, por $2,464 |
| 15 | $355,116 | $309,310 | Comprar, por $45,806 |
| 20 | $529,028 | $413,926 | Comprar, por $115,102 |
| 30 | $1,121,812 | $741,279 | Comprar, por $380,533 |
Lo que más cambia el resultado
Dos supuestos mandan sobre todos los demás. El primero es cuánto cuesta alquilar lo mismo:
| Alquiler mensual | Resultado a 7 años | Punto de equilibrio |
|---|---|---|
| $1,800.00 | Alquilar, por $70,748 | Nunca en 30 años |
| $2,000.00 | Alquilar, por $48,252 | Nunca en 30 años |
| $2,300.00 | Alquilar, por $14,507 | Año 10 |
| $2,600.00 | Comprar, por $19,238 | Año 6 |
| $3,000.00 | Comprar, por $64,230 | Año 4 |
El segundo es la plusvalía que supongas para la vivienda:
| Plusvalía anual | Resultado a 7 años | Punto de equilibrio |
|---|---|---|
| 0 % | Alquilar, por $93,427 | Año 26 |
| 1 % | Alquilar, por $68,729 | Año 23 |
| 2 % | Alquilar, por $42,449 | Año 18 |
| 3 % | Alquilar, por $14,507 | Año 10 |
| 4 % | Comprar, por $15,183 | Año 6 |
| 5 % | Comprar, por $46,709 | Año 4 |
Un punto de plusvalía cambia el punto de equilibrio en años enteros. Conviene ser prudente: nadie sabe cuánto subirá una casa, y suponer un 5 % perpetuo es una forma elegante de forzar el resultado que uno quiere ver.
Qué no incluye el cálculo
No incluye el efecto de las deducciones fiscales por intereses hipotecarios e impuesto predial, que solo benefician a quienes detallan deducciones; tampoco los gastos de mudanza, la exclusión fiscal por la venta de la vivienda principal ni el valor, muy real, de la flexibilidad para mudarte o de la estabilidad de tener casa propia. Son factores personales que ningún cálculo resuelve por ti.
Lo que el cálculo no puede medir
Hay razones legítimas para comprar aunque el número diga alquilar, y al revés. Comprar da estabilidad: nadie te pide la casa ni te sube el alquiler un 10 % al renovar, y el pago de una hipoteca fija se mantiene mientras tus ingresos crecen. También da libertad para remodelar y, con los años, un pago que la inflación va volviendo más llevadero.
Alquilar da movilidad y previsibilidad. Si existe una posibilidad razonable de que cambies de ciudad o de trabajo en los próximos años, esa flexibilidad vale dinero real: la tabla de arriba muestra que irse en el año 3 cuesta $29,359 frente a alquilar. Y el inquilino no paga el techo que se rompe.
Un apunte sobre la comparación misma: solo es válida si las dos opciones son equivalentes. Comparar una casa de tres recámaras con un departamento de una no dice nada útil. Usa el alquiler de algo parecido a lo que comprarías, en la misma zona, y el resultado empezará a significar algo.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hay que quedarse para que convenga comprar?
Con los supuestos del ejemplo, el punto de equilibrio llega en el año 10. A 3, 5 y 7 años alquilar sale mejor, y a partir del año 10 comprar gana: a 20 años, por $115,102.
¿Por qué alquilar gana los primeros años?
Por los costos de entrada y salida. Los costos de cierre del 3 % y los de venta del 6 % se pagan casi completos si te vas pronto, mientras que el dinero del pago inicial, invertido, ya está generando rendimiento desde el primer día.
¿Cómo se calcula el patrimonio neto de cada opción?
Comprando: el valor de la casa menos los costos de venta, menos el saldo del préstamo, más lo invertido. Alquilando: el pago inicial y los costos de cierre invertidos desde el inicio, más el ahorro de cada mes en que alquilar resultó más barato.
¿Qué supuesto cambia más el resultado?
El alquiler y la plusvalía. Con un alquiler de $2,600.00 en lugar de $2,300.00, comprar gana desde el año 6; con una plusvalía del 0 % en lugar del 3 %, el punto de equilibrio se va hasta el año 26.
¿El pago mensual de la hipoteca es el costo real de ser propietario?
No. En el ejemplo, el pago hipotecario es de $2,075.51, pero el costo del primer mes sumando impuesto predial, seguro y mantenimiento es de $2,908.85, frente a $2,315.00 de alquilar.
¿Incluye las deducciones de impuestos por la hipoteca?
No. La deducción de intereses hipotecarios y del impuesto predial solo beneficia a quienes detallan deducciones en su declaración, así que el cálculo la deja fuera para no favorecer artificialmente a la compra.
¿Y si no pienso invertir la diferencia?
El resultado se inclina hacia comprar, porque la ventaja de alquilar en este modelo depende de que ese dinero se invierta. Si en la práctica se gastaría, la hipoteca funciona como un ahorro forzado, algo que el cálculo no puede medir.
Fuentes
Última actualización: septiembre de 2026 · Cómo calculamos (en inglés)
Resultado orientativo con fines informativos. No es asesoría financiera, fiscal ni legal. Las cifras dependen de los datos que ingreses y de las condiciones reales de tu banco, prestamista o plan.